En cas de fuite ou sinistre chez un propriétaire, une entreprise experte comme La Compagnie des Toits doit être dépêchée, pour réparer au plus vite, avant de fournir un diagnostic plus complet de l’état général de la toiture.
Le rôle du syndic professionnel est d’administrer et de gérer les finances d’une copropriété. Généralement, cette personne morale signe un contrat de prestation avec un syndicat de copropriétaires, qui agit en son nom pour percevoir les charges, entretenir et conserver l’immeuble en bon état. Désigné au cours d’une Assemblée Générale (AG) par un vote des copropriétaires à la majorité absolue, il exerce son mandat pour une durée maximale de 3 ans, renouvelables.
Si un copropriétaire veut réaliser la réfection de sa toiture, il doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic, pour l’informer de ses attentes. Ce dernier l’inscrira alors à l’ordre du jour de la prochaine AG, car s’il peut librement prendre en charge la gestion du toit, il doit obtenir l’accord des copropriétaires pour une réfection de toiture.
Au cours de l’Assemblée Générale, le syndic doit impérativement présenter 3 devis et les plans de travaux associés à l’ensemble des copropriétaires. Ces travaux peuvent être de différentes natures : de l’entretien courant (comme le démoussage) aux petites réparations (comme le changement de tuiles), en passant par la réfection du toit, l’installation d’équipements de protection collective ou encore la pose de systèmes d’apport en lumière. Le coût de ces interventions est réparti sur l’ensemble des copropriétaires, au prorata de leur tantième.
En cas d’urgence, le syndic est autorisé à intervenir immédiatement. Les travaux sont alors votés a posteriori à la prochaine AG.
En cas de réfection de la toiture à l’identique, les travaux doivent être votés en Assemblée Générale à une majorité simple et ne nécessitent aucune autorisation spécifique.
Par contre, il faut une majorité absolue, en cas de rénovation avec amélioration (hors amélioration des performances énergétiques). Par ailleurs, si la réfection implique des changements techniques conséquents, cela peut nécessiter la demande d’un permis de construire en mairie. A minima, il faut réaliser une déclaration préalable de travaux pour des changements uniquement esthétiques.
Bon à savoir : Au-delà de l’exécution de ces démarches, le syndic devra consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU), qui peut, éventuellement, formuler des restrictions sur la réfection de la toiture. Par exemple, il peut limiter le choix des matériaux ou des couleurs à utiliser.
L’absence de suivi et de maintenance d’une toiture peut générer des coûts substantiels pour les copropriétaires. Le syndic est invité à anticiper les besoins, en effectuant un diagnostic de son état et un plan d’action à court et moyen terme.
Si des petites réparations ont d’ores et déjà été effectuées, il devient absolument primordial de dresser rapidement cet état des lieux, d’établir les devis pour anticiper les coûts d’une prochaine réfection. N’oubliez pas que toute urgence entraîne irrémédiablement des surcoûts, qui peuvent parfois être évités avec un minimum d’anticipation.
Le coût de la réfection de la toiture peut être amoindri par l’octroi de plusieurs aides financières. Le syndic doit s’en saisir et les présenter à l’Assemblée Générale pour accompagner un vote favorable :
Traditionnellement coûteux, les travaux de réfection de la toiture impactent immanquablement le budget de chaque copropriétaire. Calculés à hauteur des tantièmes de copropriété détenus, ils ne représentent pas la même somme pour chacun d’entre eux.
Mais toute la difficulté du syndic est de présenter en Assemblée Générale, l’intérêt de la réfection du toit pour les propriétaires du rez-de-chaussée, qui seront évidemment moins motivés à le refaire que ceux du dernier étage.
Pour préparer l’Assemblée Générale à ce point, le syndic sollicite au moins 3 prestataires, pour obtenir des devis détaillés de leur prestation. Il liste les aides financières qu’il peut obtenir pour alléger le coût final et soumet les propositions au vote.
Mais, au-delà de la dimension « prix », il faut ajouter la dimension « Conseil » dans l’étude de ces documents : par exemple, les experts de La Compagnie des Toits n’hésitent pas à se déplacer pour apporter leur savoir-faire, soutenir les syndics dans leurs obligations et sensibiliser les copropriétaires sur leurs intérêts. Mieux qu’un simple prestataire de service, ils se positionnent en partenaires de confiance. Si vous êtes à la tête d’un syndic de copropriété, que diriez-vous de discuter de vos toits avec un de nos experts
